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21世紀經(jīng)濟報道記者李莎 報道 房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性強、涉及面廣，社會上關(guān)注度很高。日前，中央財辦有關(guān)負責同志接受媒體采訪，深入解讀當前房地產(chǎn)市場形勢、中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的部署。

該負責人表示，今年以來，我國新房和二手房交易總量基本穩(wěn)定，今年二手房交易占比提高至45%，房價降幅持續(xù)收窄。從剛性需求、改善性需求等多方面看，我國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間。

該負責人明確，下一步，要重點抓好三方面工作：從供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場，積極推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間

日前國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1—11月全國新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%，降幅較1—10月均有所收窄。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月重點城市新房消費成交持續(xù)走穩(wěn)，其中廣州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交環(huán)比有不同程度增長。

11月70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降，其中新房上漲城市數(shù)量較10月有所增加，上海、沈陽、南京、合肥、重慶、貴陽、揚州、襄陽這8個城市新房價格環(huán)比上漲。

縱觀今年房地產(chǎn)銷售市場，前述負責人表示，今年以來，我國新房和二手房交易總量基本穩(wěn)定，房價降幅持續(xù)收窄，區(qū)域市場走勢出現(xiàn)分化，各城市房價漲跌不一。

從開發(fā)投資端看，1—11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%。

該負責人指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢，這是各地消化庫存、嚴控增量的結(jié)果，是房企應對當前市場形勢的理性選擇，對此要客觀分析、正確看待。

日前，住建部部長倪虹在《人民日報》上發(fā)文指出，黨的十八大以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，居民住房條件顯著改善，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，戶均住房超過1.1套。

倪虹提出，當前，居民住房需求總體上已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)為“好不好”，而且，隨著老齡化、少子化、區(qū)域人口增減分化，人們的生產(chǎn)生活方式變化，住房需求更加個性化、多樣化。

著眼未來，前述負責人判斷，我國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間，并進一步從三方面分析。

從剛性需求看，2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶農(nóng)民工、新畢業(yè)大學生等“新市民”剛性住房需求有待持續(xù)釋放。

從改善性需求看，盡管我國城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)不小，但區(qū)位分布、持有結(jié)構(gòu)不均衡，相當部分城鎮(zhèn)居民住房滿意度還不夠高，存在“以舊換新”“以小換大”的改善性需求。

“不少城市反映，一些群眾賣舊房買新房的意愿上升，今年二手房交易占比已從2021年的28%提高至45%，‘好房子’總體不愁賣，說明改善性需求潛力還很大?！痹撠撠熑苏f。

從很多發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程看，在城鎮(zhèn)化進入穩(wěn)定期后，每年仍有數(shù)量可觀的住房需求，房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的占比始終保持在相當比例。

“我們在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做，更好滿足城鎮(zhèn)居民剛性和改善性住房需求的任務還不少，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有可觀前景?！痹撠撠熑苏劦?。

將從供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場

中央經(jīng)濟工作會議對著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作出部署。

會議強調(diào)，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

對此，該負責人表示，接下來要重點抓好三方面工作：供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場、積極推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”被放在接下來房地產(chǎn)工作的首要位置。該負責人明確，一方面，供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫存，同時有序推動“好房子”建設。另一方面，需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。

東方金誠研發(fā)部分析師唐曉琳向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，供給端嚴控增量、盤活存量，要通過控制供給避免庫存壓力加劇，推動地方政府加快去化節(jié)奏，從而改善供需關(guān)系。另外，近幾年在政策引導和市場倒逼的雙重作用下，新項目在得房率、戶型設計、建筑質(zhì)量等方面有顯著提升，推動供給端實現(xiàn)質(zhì)量和數(shù)量的雙重改善。

在需求端，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，接下來可以因城施策繼續(xù)放松限購，還可能通過針對居民房貸定向降息、財政補貼等方式，加大居民購房支持力度。另外，也可以期待針對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實施有力度的稅費減免。這些方面都有充足的政策空間。

前述中央財辦負責人還強調(diào)了接下來推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要性。該負責人明確，支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務轉(zhuǎn)型。同時，要進一步發(fā)揮“保交房”白名單制度作用，支持房企合理融資需求。

王青向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，當前房地產(chǎn)“白名單”項目貸款額度已超7萬億元，較上年末增加2萬億元。接下來要引導商業(yè)銀行加大對房企開發(fā)貸的投放力度，恢復前期房地產(chǎn)資金來源中國內(nèi)貸款的改善勢頭。這不僅有助于保交房，也對化解房企信用風險有直接作用。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也是明年房地產(chǎn)工作的一大重點。前述負責人表示，要改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎制度，合理把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，漸進推開立“新”破“舊”，推動新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

倪虹在署名文章中進一步介紹了改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度的重點。

具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責任，項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。

在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發(fā)、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項目公司利益共享、風險共擔的機制。

在商品房銷售上，推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風險；繼續(xù)實行預售的，規(guī)范預售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權(quán)益。