21世紀經(jīng)濟報道記者 張敏

8月8日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年8月9日起施行。

《通知》從限購政策、公積金政策兩個方面對樓市政策進行優(yōu)化。其中最受關注的在于，京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

這是時隔10個月后，北京再度對樓市政策進行大幅度優(yōu)化調(diào)整，其內(nèi)容和意義均值得關注。

符合條件家庭五環(huán)外不再限購

此次北京樓市政策優(yōu)化，主要體現(xiàn)在兩個方面。

其一是限購政策的進一步松綁?！锻ㄖ访鞔_，符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。即：京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

同時，對成年單身人士在北京市購買商品住房的，按照居民家庭執(zhí)行限購政策。

值得注意的是，居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的政策不變，京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購2套，在北京市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購1套。

其二是加大住房公積金支持力度。

1、住房公積金個人住房貸款（以下簡稱“公積金貸款”）借款申請人（含共同申請人）在本市無住房，且全國范圍內(nèi)無公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）或使用過1次公積金貸款并已結(jié)清的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

2、借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最高貸款額度為100萬元，最低首付款比例不低于30%。

3、借款申請人每繳存一年住房公積金可貸款15萬元，繳存年限不夠一整年的，按一整年計算。如借款申請人為已婚的，核算公積金貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。

4、支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請公積金貸款。

這是時隔10個月后，北京再度對樓市政策進行大幅度優(yōu)化。

2024年9月30日，北京多部門聯(lián)合發(fā)文，優(yōu)化樓市政策。按照規(guī)定，對非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)住房的，社?；騻€稅繳納年限5年調(diào)減至3年；購買五環(huán)外住房的，社?；蚣{稅門檻進一步調(diào)減為2年。符合北京市經(jīng)濟社會發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才購房，明確為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。

此外，北京還將首套和二套房的商業(yè)性貸款最低首付比例下調(diào)，同時上浮公積金可貸款額度。

促進職住平衡是重要考慮

分析人士指出，可從四個角度解讀此次樓市新政。

第一、政策的必要性。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，自2011年北京出臺嚴格限購政策以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了巨大的變化。限購政策的初衷是遏制過熱的投資投機行為，并在當時起到了立竿見影的效果。

但隨著時間的推移，北京房地產(chǎn)市場的供求關系發(fā)生了重大變化。如今，市場庫存結(jié)構(gòu)失衡，五環(huán)外新房庫存量占據(jù)整個北京新房市場庫存的較高比例。二手房市場中，五環(huán)外掛牌房源量也不容小覷。與此同時，居民的住房需求也逐漸從單一的剛性需求向多樣化改善性需求轉(zhuǎn)變。

去年的“930新政”后，北京樓市一度升溫。但近幾個月又有明顯降溫，市場也在呼吁更大力度的政策措施。在此情況下，政策出臺非常有必要和及時。

第二、將五環(huán)作為限購分界線的考量。近兩年北京限購政策的調(diào)整，均將五環(huán)作為“分界線”。據(jù)悉，這和北京的城市總體規(guī)劃有著直接的關系。五環(huán)外的平原新城是北京近些年著力推動發(fā)展的“主戰(zhàn)場”，近年來，平原新城綜合承載能力不斷提升，經(jīng)濟總量接近萬億規(guī)模，常住人口、城市軌道交通運營里程占比都在提升。

同時，更好滿足居民改善性住房需求，促進職住平衡，也是限購政策調(diào)整的方向之一。

從這個意義上看，放寬五環(huán)外購房限制，有利于引導人口和產(chǎn)業(yè)向五環(huán)外遷移，促進職住平衡，緩解中心城區(qū)的人口壓力，推動城市空間布局的優(yōu)化。

第三、為何沒“一步到位”？與去年的“930政策”相比，北京在五環(huán)外放開了購房套數(shù)限制，但并未放開購房資格，而五環(huán)內(nèi)的限購政策更是未做調(diào)整。這與很多城市徹底放開樓市限購的做法有明顯區(qū)別。

分析人士指出，這體現(xiàn)出北京對樓市政策的調(diào)整依然遵循“穩(wěn)步走”的思路，通過持續(xù)釋放購房需求來刺激市場，并為后續(xù)調(diào)整留下空間。但近幾個月來，市場一直在呼吁實施較大力度的政策措施，因此需密切關注政策調(diào)整后的市場變化，并適時對政策加碼。

第四、影響幾何？根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京大約80%的新建商品房房源成交目前集中在五環(huán)外。當下北京新建商品房住宅庫存81.4%在五環(huán)外，二手房大約50%房源在五環(huán)外。

因此，張大偉指出，此次新政將吸引更多購房者關注五環(huán)外的新房項目，增加市場需求。對開發(fā)商而言是一個積極信號，將促使他們加快項目建設和推盤節(jié)奏。同時，二手房市場同樣會受到推動，更多房源將進入市場流通，促進交易活躍度提升。

此外，對公積金政策進行松綁，也是近期不少城市的常用做法，北京則多管齊下，用足政策空間。分析人士指出，此舉也將進一步釋放購買力，有利于需求（尤其是改善型需求）進入市場。